โดยฝ่ายส่งเสริมการตลาดและประชาสัมพันธ์ บลจ.ธนชาต

หากท่านได้ติดตามข่าวสารของแวดวงกองทุนรวมก่อนหน้านี้ คงทราบกันแล้วว่าปัจจุบัน หลายฝ่ายที่เกี่ยวข้องกำลังดำเนินการเพื่อให้กองทุนรวมสามารถลงทุนในกองทุน รวมอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ (REITs) ได้อย่างยืดหยุ่นขึ้น เช่น ในอนาคตอาจจะสามารถลงทุนได้เต็มจำนวน 100% จากปัจจุบันที่อนุญาตให้สามารถลงทุนได้เพียง 15% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนเท่านั้น

คำถามต่อมาที่หลายคนคงอยากทราบนะคะว่า REITs ที่กล่าวถึงกันนี้ คืออะไร

REITs หรือ Real Estate Investment Trusts โดยทั่วไปจัดตั้งขึ้นโดยมีกฎหมายพิเศษ เช่น ในสหรัฐ จัดตั้งขึ้นภายใต้ Real Estate Investment Trust Act of 1960 เพื่อให้ผู้ลงทุนทั่วไปสามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โครงการใหญ่ ๆ หรือ Large scale commercial properties ได้ โดยเป็นการลงทุนในลักษณะของ Equity โดยหลักการกระจายผลประโยชน์ เหมือนกับการลงทุนในหุ้นของบริษัททั่วไปค่ะ นั่นคือ ผู้ถือหุ้นของ REITs จะได้รับผลประโยชน์ที่ได้มาจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของ REITs ตามสัดส่วนการถือหุ้นใน REITs ทั้งนี้ ผู้ถือหุ้นของ REITs จะได้รับประโยชน์เหนือกว่าการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียว เพราะมีการกระจายการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ชนิดต่าง ๆ และมีผู้ชำนาญด้าน Real Estate เป็นผู้บริหารจัดการ REITs ให้ โดยหุ้นของ REITs สามารถจดทะเบียนและซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ของต่างประเทศได้

ในสหรัฐ มี REITs กว่า 250 REITs ที่จดทะเบียนกับ The Securities and Exchange Commission และเป็น Listed REITs ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์หลักของประเทศ โดยส่วนใหญ่ซื้อขายใน The New York Stock Exchange มูลค่าตลาดกว่า 395 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ

REITs ในสหรัฐ อาจอยู่ในรูป Company ที่จัดตั้งขึ้นเพื่อบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ โดยได้สิทธิประโยชน์ทางภาษีเหนือกว่าบริษัท Real Estate ทั่วไป เช่น หากนำรายได้ส่วนใหญ่ เช่น 90% ที่ได้จากอสังหาริมทรัพย์นั้นจ่ายเป็นเงินปันผลให้ Shareholder REITs นั้นไม่ต้องนำรายได้ส่วนนี้ไปเสียภาษี เป็นต้น

ตาม Real Estate Investment Trust Act of 1960, Sec. 856 Definition of real estate investment trust กำหนดว่า REITs จะจัดตั้งขึ้นได้ต้องมีลักษณะดังต่อไปนี้ ซึ่งแตกต่างจากบริษัททั่วไป เช่น

1. ต้องจัดตั้งในรูปของ Corporation, Trust หรือ Association

2. เป็น Taxable Corporation เว้นแต่จะได้รับยกเว้นตามกฎหมายนี้

3. บริหารจัดการ REITs ในระบบของคณะกรรมการ หรือ Trustee

4. Shares ของ REITs ต้องสามารถโอนเปลี่ยนมือได้

5. ต้องมี Shareholders อย่างต่ำ 100 ราย

6. ห้ามผู้ถือหุ้นรายใหญ่ (ภายใน 5 อันดับแรก) ถือหุ้นเกินกว่า 50%

7. ต้องลงทุนอย่างน้อย 75% ใน Real Estate

8. รายได้ของ REITs อย่างน้อย 75% ต้องมาจากค่าเช่าหรือผลประโยชน์จาก Real Estate

9. REITs จะต้องจ่ายเงินปันผลให้กับ Shareholders อย่างต่ำ 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษี (taxable income) จึงจะสามารถนำเงินปันผลจ่ายนี้ ไปหักออกจากรายได้ที่ต้องเสียภาษีได้

ในปี 2006 มี REITs ทั่วโลกทั้งหมดกว่า 480 REITs คิดเป็นมูลค่าตลาดโดยรวมกว่า 600 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งในปัจจุบันตลาดของ REITs ได้แผ่ขยายไปยังหลายประเทศ เช่น ออสเตรเลีย ฝรั่งเศส ญี่ปุ่น แคนาดา เนเธอร์แลนด์ สิงคโปร์ และฮ่องกง เป็นต้น

คงต้องรอกันอีกซักพัก ช่องทางการลงทุนนี้ คงได้มีโอกาสมาพบกับผู้ลงทุนไทยค่ะ